中新经纬7月10日电 题：房企加快布局轻钞票商管

　　作家 丁祖昱 易居企业集团首席实践官

　　近几年来，房地产业步地合手续巨变。地产开拓主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降欠债压力下，房企纷繁对业务布局作念出调治，启动从计谋标的寻找发展的“第二弧线”。

　　2019年年末以来，多家交易地产轻钞票运营主体接踵在港股上市。跟着房地产从增量市集转向存量市集，商管行业前景万里。越来越多的轻钞票业务模式正从地产集团主业分化造成孤苦赛谈，并在本钱市集上暴露出价值。

　　商管轻钞票运营成病笃发展趋势

　　与地产开拓比拟，商管业务具有较高盈利水平，且能带来合手续收入和一定品牌影响力。

　　从商管业态运营和盈利模式看，重钞票模式下，运营物管团队由钞票合手有方组建，营业收入属于钞票性收入。在轻钞票模式下，商管公司主要通过请托料理、品牌及料理输出、商议参谋人、整租等模式为业主方提供职业，从而取得交易运营、物业料理职业收入。

　　现在，越来越多的企业逐渐由自合手运营重钞票模式向输出料理运营职业的轻钞票模式转型。

　　比年来万达集团、万科印力、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷繁提速轻钞票名堂布局。

　　2018年，碧桂园文商旅整合诞生，2022年顺利签约35个优质轻钞票名堂，市集假名堂比重合手续加大。

　　2020年，万达商管秘书从2021年启动不再发展“重钞票”，全面实施“轻钞票”计谋。

　　2021年，龙湖也秘书全面启动轻钞票模式，龙湖智创生计启动与孤苦第三方领有的购物中心探索轻钞票交易运营模式。

　　轻钞票化成为交易地产运营病笃趋势。一方面是因为在重钞票开拓模式下，高能级城市或是中枢区域名堂，开拓运营需大量资金千里淀，但现时企业融资端吃紧、流动性承压，轻钞票模式相对而言成本和风险较低。

　　另一方面，跟着交易地产竞争愈发热烈，对运营管奢睿商建议更高条目，轻钞票模式下的商管团队运营涵养熟习、居品线丰富完善、运营表随便及模范化有上风，能得志市集需求。

　　房企轻钞票商管布局有哪些旅途？

　　房企一般齐是依托自合手交易地产名堂和运营涵养，分拆商管业务板块，业务布局与拓展旅途主要有三种：

　　一是连络地产母公司及关联公司的交易名堂运营职业；二是向孤苦第三方交易地产名堂输出运营料理职业；三是投资收购，通过与投资机构配合或小股操盘，庄重运营料理职业责任。

　　大部分从地产集团里分拆出来的交易子公司多以地产母公司及关联公司的交易名堂行为业务资源基础，因此不同进度会呈现母公司资源依赖特征。

　　如万达商管、华润万象生计均凭借万达集团和华润置地的资源、品牌上风最初占据行业头部地位。

　　以华润万象生计为例，由于母公司华润置地交易地产范围强大，其商管名堂及功绩来自华润置地占比显赫，也为其构筑起刚劲的品牌和范围竞争力。

　　未上市前的2017-2019年，华润万象生计交易运营及物业料理职业收入来自华润集团及华润置地的占比折柳达到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以来，母公司华润置地的孝顺率呈着落趋势，但依旧保合手在高位。

　　2022年，华润万象生计在管购物中心名堂86个(包括两个分租名堂)，并为27个写字楼提供交易运营职业以及145个写字楼提供物业料理职业，总收入42.1亿元，位于行业前方，其中来自华润置地的占比达到85.9%。

　　从筹画走势来看，商管业务发展越来越耀眼第三方外拓，只为增强孤苦筹画智商，松开对母公司资源依赖度。第三方业务外拓有助于品牌“走出去”，在业内打响知名度，霸占市集份额，扩大范围竞争力。

　　华润万象生计、中骏商管、超卓商企、宝龙交易、星盛交易均分拆上市公司的商管业务齐在加快市集化角逐，合手续拓展第三方业务增量。

　　华润万象生计背靠华润置地和华润集团，也在积极外拓，2022年新签约交易轻钞票外拓名堂13个，且凭证十四五计较方针，交易方面，到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在管名堂达到150个。

　　终点是超卓商企、中骏商管、星盛交易这些分拆上市公司的商管属性较强，且母公司及关联公司名堂资源不比万达商管、华润万象生计等，外拓诉求更强。

　　其中，超卓商企过程20余年发展，建造了商管中枢主业地位，现在已造成第三方外拓为主导的筹画步地。

　　罢休2022年末，公司来自第三方市集拓展的商务物业收入14.1亿元，与2021年同期比拟增多13.5%，占交易基本物业职业收入65.1%。

　　商管运营将深度专科化

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　　比年来，轻钞票商管业务碰到一定挑战，部分面对盈利下行所在。2023年以来，商管业务仍有所承压。

　　但从中恒久看，一二线城市交易地产步入“存量时间”，三四线城市浮滥扩容提质，齐给轻钞票模式商管业态带来潜在增漫空间。

　　由于商管业态存在专科壁垒，其运营管奢睿商以及品牌效应齐难以在短时期内快速造成，这是企业布局相干业务面对的最大挑战和锻真金不怕火。

　　从发展趋势来看，改日商管运营将深度专科化。一方面，轻钞票商管范畴竞争将围聚在运营职业“质”的比拼上，这亦然打响品牌、竣事范围布局的内在驱能源。

　　另一方面，跟着公募REITs放开与落地，对房企运营智商建议更高条目，转型轻钞票的企业需要合手续强化自己运营实力，材干赢得本钱市集弥远喜爱。

　　值得一提的是，技巧赋能也成为交易拓客、翻新职业的主要冲破口。现在，商管职业同质化、料理低效等问题凸起，升值职业也有待进一步拓展。技巧赋能不仅能擢升运营料理效果，同期不错提供多元化、个性化交易场景和浮滥体验，有用处置职业体验同质化问题，这成为企业转型当中需要下功夫的要点范畴。(中新经纬APP)

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